في عام 2022 ، وافق الناخبون في لوس أنجلوس على مقياس ULA ، وهي ضريبة نقل على بيع العقارات ذات القيمة العالية داخل حدود المدينة. الملقب بضرورة القصر من قبل مؤيديها ، فرضت Measure ULA ضريبة بنسبة 4 ٪ على المبيعات التي تزيد عن 5 ملايين دولار وضريبة 5.5 ٪ على المبيعات التي تزيد عن 10 ملايين دولار – واحدة من أكثر هذه الرسوم في البلاد. يتم تخصيص إيراداتها لبرامج الإسكان ذات الدخل المنخفض.
يتم دفع ضريبة ULA من قبل البائعين ، والتي قد تفسر لماذا العمدة كارين باس اقترح تعليقه بعد حرائق الغابات. العمدة محق في القلق. غالبًا ما تتصدر قيم الممتلكات في Pacific Palisades 5 ملايين دولار ، مما يخلق قلقًا من أن الضريبة يمكن أن تعاقب المالكين الذين فقدوا كل شيء ويريدون فقط البيع والمضي قدمًا. لكن قياس مشاكل ULA تعمل بشكل أعمق. معلقة أم لا ، يجب إصلاحه.
على الرغم من لقبها ، فإن ULA ليس مجرد ضريبة على القصور. ينطبق على كل عقار تقريبًا أكثر من 5 ملايين دولار ، بما في ذلك المباني السكنية والمكاتب والرحلات الصوتية والفنادق ومراكز التسوق – يضع Angelenos Live و Work and Shop.
بالإضافة إلى ذلك ، ULA ليست ضريبة على الربح. يعتمد على سعر البيع. وبالتالي ، فإن مالك مبنى المكاتب الذي انخفض بنسبة 90 ٪ لأن جائحة Covid-19 قد يبيعه مقابل 15 مليون دولار ويتحمل ضريبة ULA بقيمة 825،000 دولار ، على الرغم من الخسارة الإجمالية للمالك. من ناحية أخرى ، فإن شخصًا اشترى منزلاً قبل 10 سنوات مقابل 500،000 دولار ويبيع اليوم مقابل 1.5 مليون دولار لن يدفع أي شيء. يعني تصميم ULA خسائر كبيرة قد يتم فرض ضرائب كبيرة بينما تصبح المكاسب الكبيرة خالية من SCOT.
يحتوي Measure ULA أيضًا على “منحدرات” شديدة الانحدار – عتبات حيث تزيد الأسعار الضئيلة تؤدي إلى زيادة ضريبية هائلة. لا يتحمل العقار الذي يبيع بمبلغ 5 ملايين دولار ضريبة ULA ، ولكن يتم بيع واحد مقابل دولار أكثر يدفع 200000 دولار. هذه المنحدرات تخلق حوافز قوية للمالكين لتجنب الضريبة.
أسهل طريقة لتجنب الضريبة هي عدم البيع ، و بحثنا يوضح أنه على مدار العامين الأولين منذ تنفيذ ULA ، انخفضت مبيعات الممتلكات ذات القيمة العالية في المدينة بحوالي 50 ٪-وهو انخفاض حاد في أي مكان آخر في المقاطعة خلال نفس الفترة. ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف البناء لا تتحمل المسؤولية عن الانخفاض – تلك الشروط أثرت على المنطقة بأكملها. وبينما كان هناك “اندفاع للبيع” المؤقت قبل تنفيذ ULA ، فإن تحليلنا يفسر هذا السلوك. انخفاض 50 ٪ هو تأثير ULA على وجه التحديد.
المبيعات الاكتئاب تعني الإيرادات التي تولدها ULA. قدّر المؤيدون أن ULA ستجمع 600 مليون دولار إلى 1.1 مليار دولار سنويًا. حتى الآن ، بلغ متوسط المجموعات 288 مليون دولار فقط في السنة – أقل من نصف أقل التوقعات.
من خلال تقليل المبيعات الكبيرة ، علاوة على ذلك ، أبطأت ULA إنتاج شقق سعر السوق. تتضمن معظم التطورات متعددة الأسر شراء موقع مناسب ثم بيع المبنى النهائي. يمكن أن تضيف ULA بشكل كبير إلى تكلفة كل من تلك المعاملات. ونظرًا لأن معظم تطورات الإسكان في السوق الآن تشمل بعض الشقق المعقولة المقيدة للدخل المقدمة من المطورين في مقابل زيادة حجم المشروع ، فإن لوس أنجلوس تحصل على عدد أقل من هؤلاء أيضًا. بشكل متحفظ ، نقدر أن ULA تكلف المدينة أكثر من 1900 وحدة جديدة في السنة ، منها ما لا يقل عن 160 وحدة بأسعار معقولة من دون تمويل عام. وفي الوقت نفسه ، فإن إيرادات ULA التي تم جمعها من مشاريع جديدة متعددة الأسر لأن الضريبة دخلت حيز التنفيذ لا يكفي فقط لدعم ، في أحسن الأحوال ، نصف هذا الرقم. التصميم السيئ لـ Ula بلا داع التكاليف مدينة السكن بأسعار معقولة.
التأثير لا يتوقف عند السكن. ULA لديه أيضا تباطأ المعاملات الكبيرة للممتلكات التجارية والصناعية والمكتبية. هذا التأثير ، إلى جانب التباطؤ في المعاملات السكنية ، يعوق نمو ضريبة الممتلكات. بموجب نظام ضريبة الممتلكات في كاليفورنيا ، تزداد الإيرادات المحلية بشكل أساسي عند إعادة تقييم العقارات عند البيع. تساهم المعاملات الكبيرة بشكل غير متناسب في هذا النمو. المبيعات التي تزيد عن 5 ملايين دولار هي 4 ٪ فقط من جميع المعاملات ولكنها تمثل أكثر من 40 ٪ من النمو في قاعدة الضرائب في المدينة. بمرور الوقت ، يعني عدد أقل من المعاملات الكبيرة تمويلًا أقل لجميع الوكالات والبرامج العامة التي تعتمد على قاعدة الضرائب في لوس أنجلوس: المدارس وكليات المجتمع ومقاطعة وبرامج شبكة السلامة.
على الرغم من أن لغة الاقتراع لقياس ULA شملت حدود قوية على سلطة مجلس المدينة لتعديلها ، ULA يكون يمكن تثبيته. قد يكون النهج الأكثر فعالية هو إجراء الدولة. تتمتع حكومات الولايات دائمًا بسلطة إلغاء الإجراءات المحلية أو تعديلها ، ويمكن القول إن ضرائب النقل هي مسألة اهتمام الدولة ، لأنها لها آثار مباشرة على أهداف الإسكان في كاليفورنيا والصحة المالية الشاملة.
يمكن أن يقلل تشريعات الولايات المستهدفة من الآثار السلبية لـ ULA مع الحفاظ على هدفها المتمثل في جمع الأموال لمساعدة المستأجرين ذوي الدخل المنخفض. تشمل الخيارات تقييد الضريبة على المنازل ذات العائلة الواحدة (مما يجعلها فاكس قصر حقيقي) ، أو اعتماد أسعار هامشية للتخلص من “المنحدرات” (للعمل بشكل مشابه لضرائب الدخل) ، أو الحد من العقارات التي لم يتم بيعها أو تحسنها منذ سنوات عديدة ؛ من المرجح أن تمثل مبيعات هذه العقارات مجموعة كبيرة من البائعين ولن تميل هذه المبيعات إلى تقويض السكن وخلق فرص العمل.
تحتاج لوس أنجلوس إلى سياسات الإسكان والاقتصادية التي تعمل – خاصةً مع تعافينا من حرائق الغابات. وهذا يعني تحقيق التوازن بين الحاجة الملحة إلى إيرادات جديدة مع السياسات التي تشجع السكن والوظائف الجديدة. يقيس ULA ، كما هو منظم حاليًا ، هذا التوازن أكثر صعوبة في تحقيقه. يمكن أن تصبح أداة أفضل – تلك التي تفي بآمال الناخبين في الإسكان بأسعار معقولة ، وتعزز الاقتصاد المحلي ويحمي الأساس الاجتماعي والمالي للمنطقة.
مايكل مانفيل أستاذ التخطيط الحضري في جامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس وباحث تابع في مركز لويس لدراسات السياسة الإقليمية. شين فيليبس هو مدير مشروع مبادرة الإسكان في مركز لويس. جيسون وارد هو المدير المشارك لمركز راند حول الإسكان والتشرد.
