من المحتمل أن تكون “ضريبة القصر” في لوس أنجلوس والتي تمول الإسكان بأسعار معقولة قد أدت إلى انخفاض في البناء الشامل ، مما قد يزداد سوءًا وضع الإسكان في المدينة ، وفقًا لتقرير جديد صدر يوم الجمعة.
تركز الدراسة ، من الباحثين في جامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس وراند ، على مقياس ULA-وهو قانون معتمد من الناخبين دخل حيز التنفيذ في ربيع عام 2023. المباني السكنيةو Mini-Malls والمستودعات ، و 5.5 ٪ رسوم إلى المبيعات فوق حوالي 10 ملايين دولار.
عند القيام بذلك ، جادل صناعة العقارات بأن التكاليف الإضافية لشراء وبيع أرض جعلت من الصعب للغاية كسب ربح على العديد من التطورات السكنية الجديدة ، وبالتالي قتل الصفقات المحتملة.
تدعم الدراسة التي تم إصدارها يوم الجمعة هذا العرض ، حيث يستند المؤلفون إلى نتائجهم على انخفاض مبيعات الممتلكات حيث يتم بناء منازل متعددة الأسر عادةً.
إجمالاً ، قدّر الباحثون أن ULA يتسبب في تقليل ما لا يقل عن 1910 وحدة في السنة. نظرًا لأن الشقق في المدينة غالبًا ما يتم تصميمها باستخدام مكافآت كثافة تتطلب من المطورين من القطاع الخاص تضمين بعض المساكن المقيدة للدخل ، فقد كان هناك أيضًا تخفيض لا يقل عن 168 وحدات بأسعار معقولة سنويا ، قال التقرير.
وقال شين فيليبس ، المؤلف المشارك شين فيليبس ، مدير مشروع مبادرة الإسكان في مركز لويس لدراسات السياسة الإقليمية: “إذا كنا نقوم ببناء مساكن أقل ، فستصبح المدينة أكثر لا يمكن تحملها”.
لوس أنجلوس ليست المدينة الوحيدة التي بناء سقط. تراجع تصاريح الإسكان الجديد في جميع أنحاء البلاد ، لأن ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف المواد تجعل من الصعب على المطورين تحقيق ربح.
لقد أشار مؤيدو ULA إلى تلك التكاليف المتزايدة للتقال إن التدبير لا يكون له التأثير السلبي الذي يدعيه منتقديها في صناعة العقارات.
حاول المؤلفون التقارير ضبط هذه الديناميكية من خلال مقارنة مبيعات الأراضي في مدينة لوس أنجلوس إلى مناطق أخرى في المقاطعة حيث لم يتم زيادة ضرائب النقل. وجدوا أن مبيعات الأراضي انخفضت أكثر في المدينة ، واستخدموا الفرق للتوصل إلى تقديرهم للوحدات المفقودة التي تعزى إلى ULA فقط.
في بيان ، قال جو دونلين ، مدير تحالف United To House LA وراء الضريبة ، إن التقرير يعتمد على “افتراضات مشكوك فيها للغاية” وأعدت مصالح “المليونيرات العقارية والمليارديرات”.
قال مؤيدو ULA بالإضافة إلى أسعار الفائدة ، قد يعزى انخفاض مبيعات الممتلكات إلى بعض المستثمرين الذين ينتظرونها في حين أن معارك الصناعة العقارية ، حتى الآن فاشلة ، لإلغاء ULA في المحكمة. يصفون الآثار الإيجابية التي أحدثها التدبير.
إجمالاً ، تظهر بيانات المدينة أن الضريبة جمعت ما يقرب من 633 مليون دولار في غضون عامين. وقال ائتلاف ULA إن المساعدة في الإيجار لـ 11000 Angelenos ، مدفوعة مقابل الدفاع عن الإخلاء وساهمت المال في بناء 795 منزل بأسعار معقولة.
“لقد نجت ULA من تحديات المحكمة ومحاولات الاستفتاء من صناعة العقارات ، والآن ، إنها أكبر مصدر لتمويل الإسكان الميسور التكلفة التي شهدتها لوس أنجلوس على الإطلاق” ، قالت دونلين.
ومع ذلك ، قال خبير الاقتصاد في راند جيسون وارد ، الذي قام أيضًا بتأليف التقرير ، إن الإجراء يضر ببناء السكن بشكل عام بعدة طرق من خلال تمديد مبيعات المنازل الفاخرة.
أولاً ، يقلل من عدد مالكي الأراضي الذين يرغبون في البيع في المقام الأول ، وبالتالي الحد من الفرص للبناء. ويبيع العديد من المطورين متعدد الأسر مشاريعهم للمستثمرين الآخرين بعد الانتهاء من البناء ، وسيؤثرون على الضريبة مرة أخرى عند القيام بذلك.
حتى إذا كان المطورون يخططون للتمسك بمبانيهم السكنية الجديدة ، فإنهم لديهم قروض عقارية على الممتلكات ، وقال وارد إن المقرضين يجب أن يعاملوا في تكلفة البيع إذا وقع المطور في حبس الرهن.
وقال وارد ، المدير المشارك لمركز راند حول الإسكان والتشرد: “سوف يمنحك إما أموالًا أقل أو يمنحك المال بسعر فائدة أعلى”.
دعا وارد وفيليبس إلى تغييرات في التدبير للحد من آثارها السلبية المحتملة.
لا يقول الاقتصاديون فقط أن انخفاض الإسكان في أسعار السوق يؤدي إلى ارتفاع إيجارات ، ولكن الباحثين جادلوا بأنه على المدى الطويل سيؤدي ULA إلى خسارة صافية في وحدات بأسعار معقولة ، حيث أن المطورين الخاصين لمشاريع المكافآت الكثافة لا يكفي لدعم الفتحة.
على سبيل المثال ، تلقت 795 وحدة بأسعار معقولة استشهد بها التحالف ، فقط حصة أقلية من الأموال من ULA ، مع مصادر أخرى تشكل معظم تكاليف المشروع. كما بدأت بعض المشاريع بالفعل في البناء قبل تلقي أموال ULA و بحاجة إلى مزيد من النقود لإنهاء بعد أن عانوا من تجاوزات التكاليف.
قال فيليبس وارد إنه على الرغم من أن ULA من المحتمل أن تسخر من بناء 795 وحدة ، من المحتمل أن تكون تلك المنازل قد تم بناؤها في نهاية المطاف حيث تم تجميع المصادر الأخرى معًا وأن المزيد من الوحدات بأسعار معقولة سيتم بناءها بدون ULA.
لضمان بناء المزيد من الإسكان ، أوصى التقرير بالإعفاء من مشاريع ULA متعددة الأسر التي تم بناؤها خلال الـ 15 عامًا الماضية ، والتي يقول المؤلفون إنها ستقلل فقط من إيرادات ULA السنوية بنسبة 8 ٪ على الأكثر.
“النتائج السلبية ليست حتمية” ، يقول التقرير ، في الدعوة إلى التغيير.
يتبع تحليل UCLA-Rand دراسة صدرت في الأسبوع الماضي ، وجدت أن انخفاض المبيعات التي نسبتها إلى ULA أدت إلى خسارة سنوية بقيمة 25 مليون دولار في إيرادات ضريبة الممتلكات ، والتي ستتضاعف في السنوات القادمة.
