اعتمادًا على من تسأل ، كان Measure Ula بمثابة هبة من Godsend أو كارثة لسوق العقارات في لوس أنجلوس. تقرير جديد يشير إلى الأخير.
تحليل جديد من مركز لويس لدراسات السياسة الإقليمية في جامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس ، يدعي مايكل مانفيل وموت سميث أن ما يسمى “ضريبة القصر” قد تباطأ المبيعات ، خاصة بالنسبة للممتلكات التجارية.
تم تمرير Measure ULA في عام 2022 ويدفع حيز التنفيذ في أبريل 2023 ، مما أدى إلى 4 ٪ مقابل جميع مبيعات الممتلكات في لوس أنجلوس فوق 5 ملايين دولار ورسوم 5.5 ٪ إلى المبيعات التي تتجاوز 10 ملايين دولار. تمول العائدات مبادرات الإسكان والتشرد بأسعار معقولة ؛ بعد عامين تقريبًا ، رفعت ضريبة التحويل أكثر من 632 مليون دولار.
لكن التقرير-الذي نُشر يوم الثلاثاء وعنوان “العواقب غير المقصودة لقياس ULA”-يشير إلى أن الضريبة قد تعرضت للارتباك في سوق ذات مرة في لوس أنجلوس ، في حين ظلت المبيعات التي تزيد عن 5 ملايين دولار ثابتة في الأسواق الأخرى في جميع أنحاء مقاطعة لوس أنجلوس غير المتأثرة بالضريبة.
قامت الدراسة بتحليل 338،000 مبيعات عقارية على مدار السنوات الخمس الماضية ووجدت أن الانخفاض هو الأكثر حدة على الجانب التجاري. بموجب ULA ، انخفضت المعاملات غير العائلية بنسبة 7-15 ٪ شهريًا في رموز LA ZIP ، وهو الاتجاه الذي تضاعف إلى 30-50 ٪ على مدار عامين.
وقال سميث: “إن أصعب العقارات ليست منازل فاخرة ، ولكن المباني المتعددة الأسر والتجارية والصناعية-الأنواع التي نحتاجها لدعم إنتاج الإسكان ونمو الوظائف”.
يجادل التقرير بأن الانخفاض التجاري يؤذي المدينة بطريقتين. أولاً ، غالبًا ما يتم بيع العقارات التجارية لأكثر من أكثر من منازل الأسرة الواحدة ، لذلك يؤدي إلى انخفاض طفيف في المبيعات إلى انخفاض كبير في إيرادات الضرائب. بالإضافة إلى ذلك ، تؤدي المبيعات التجارية عادةً إلى تطوير جديد متعدد الأسر ، والتي تحتاجها المدينة بشدة في خضم أزمة الإسكان.
وقال سميث إن الانخفاض أدى إلى خسارة سنوية بقيمة 25 مليون دولار في إيرادات ضريبة الممتلكات ، وأن هذه الخسارة ستتضاعف خلال السنوات القليلة المقبلة. في عقد من الزمان ، يمكن أن تتجاوز الخسارة في الإيرادات الأموال التي تجلبها الضريبة.
تختلف ضرائب الممتلكات عن الأموال التي تجلبها ضريبة تحويل ULA. تتدفق ضرائب الممتلكات إلى الميزانية العامة للمدينة ، بينما يتم تخصيص ضرائب ULA خصيصًا لمبادرات الإسكان والتشرد بأسعار معقولة.
اقترح سميث ومانفيل إصلاح الضريبة للتأثير فقط على العقارات التي لم يتم إعادة تقييمها منذ 20 عامًا ، والتي يمكن أن تعفي مطوري الأسر متعددة الأسر مع استمرار استهداف أصحاب المنازل الفاخرة الذين ارتفعت قيم ممتلكاتهم على مر السنين.
جو دونلين ، الذي يشغل منصب مدير متحدون إلى منزل لوس أنجلوسوقالت المنظمة وراء Measure Ula ، إن الضريبة تفعل ما حددته.
وقال دونلين: “في الذكرى الثانية ، تقوم Measure ULA بالفعل بإنتاج مئات وحدات السكن بأسعار معقولة ، وحماية عشرات الآلاف من المستأجرين وخلق الآلاف من وظائف البناء”. “إن تراجعها الأولي في إيراداتها تدين بالمطورين واللوبي العقاري على أمل إبطالها في المحكمة أو في صندوق الاقتراع – والخسارة”.
لقد نجت الضريبة متعددة التحديات القانونية في السنوات القليلة الماضية من مجتمع العقارات الفاخر ، الذي سعى إلى إعلان هذا التدبير غير الدستوري. بالإضافة إلى ذلك ، تعرّضت الإيرادات في السنة الأولى من البرنامج كأصحاب العقارات إما باعوا من المنازل في الأيام التي سبقت ساري المفعول للضريبة أو وجدت الثغرات لتجنب دفعها.
زادت الإيرادات والمبيعات على حد سواء على أساس سنوي مع تلاشي التحديات القانونية. جمعت الضريبة ما يقرب من 296 مليون دولار في السنة المالية 2024 ، وقد جمعت 320 مليون دولار حتى الآن في السنة المالية 2025. لكن الأرقام لا تزال أقل بكثير من التوقعات الأولية البالغة 900 مليون دولار في السنة.
