وظل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما فوق 7٪ خلال الأسبوع الماضي، وهو أعلى مستوى له في ستة أشهر.
أدى ارتفاع تكاليف الاقتراض إلى انخفاض حاد في شراء المنازل طوال عام 2024، ولا يزال المشترون لا يتدفقون على السوق. خلال الأسبوع الأول من العام الجديد، كانت طلبات الرهن العقاري أقل بنسبة 15٪ عما كانت عليه في نفس الوقت من العام الماضي، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.
وقد أدت عدة عوامل إلى ارتفاع أسعار الفائدة هذا الشتاء. أدت البيانات الاقتصادية القوية إلى خفض التوقعات بشأن تخفيضات أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي وتسببت في ارتفاع عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات (وهو معيار رئيسي لأسعار القروض السكنية). إن المخاوف من أن إدارة دونالد ترامب القادمة سوف تعمل على تأجيج التضخم وزيادة العجز في الديون الحكومية هزت سوق الرهن العقاري.
بناءً على الوضع الحالي، من غير المرجح حدوث انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري قبل موسم شراء المنازل في الربيع، وفقًا لفاليري سوندرز، كبير الاستراتيجيين التنفيذيين في الرابطة الوطنية لوسطاء الرهن العقاري.
وقال كيث جامبينجر، نائب رئيس موقع الرهن العقاري HSH.com، إنه في غياب حدوث انخفاض في التضخم أو ضعف مفاجئ في ظروف العمل، فإن معدلات الرهن العقاري ستظل قريبة من 7٪ لفترة من الوقت.
ما الذي سيؤثر على معدلات الرهن العقاري هذا الشهر؟
ومع وجود الكثير من عدم اليقين في الأسواق المالية، يمكن أن تشهد أسعار الفائدة ارتفاعات وتقلبات كبيرة هذا الشهر، خاصة مع اقتراب موعد تنصيب الرئيس في 20 يناير.
وقال جاكوب تشانل، كبير الاقتصاديين في LendingTree: “فيما يتعلق بما إذا كنا سنشهد إعادة معايرة خلال الأسابيع القليلة المقبلة أم لا، فهذا يعتمد على ما يقوله الرئيس المنتخب وما يفعله عندما يتولى منصبه بالفعل”. وقال تشانل إنه إذا أعلن ترامب حالة طوارئ اقتصادية لفرض رسوم جمركية أو فعل شيئًا مثل إعلان الحرب على الدنمارك، فإن معدلات الرهن العقاري سترتفع بشكل أكبر.
وفي الأسبوع التالي لتولي ترامب منصبه، سيعقد بنك الاحتياطي الفيدرالي أول اجتماع له بشأن السياسة هذا العام.
على الرغم من أن الاقتصاديين يعتقدون أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يترك أسعار الفائدة دون تغيير في 29 يناير، إلا أن المستثمرين سوف يبحثون عن أي أدلة حول كيفية تحول التوقعات مع الإدارة الجديدة. لقد قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بالفعل بثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة منذ سبتمبر، ولكن بدون دليل على انخفاض التضخم أو ضعف سوق العمل، قد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى نرى تخفيضات إضافية.
يؤثر بنك الاحتياطي الفيدرالي على اتجاه معدلات الاقتراض الإجمالية ولكنه لا يتحكم بشكل مباشر في سوق الرهن العقاري. يهتم المستثمرون بتوقعات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشأن تعديلات أسعار الفائدة لأنها تؤثر على استراتيجية التداول الخاصة بهم وتقييم المخاطر. ولهذا السبب تتحرك قوى السوق في كثير من الأحيان تحسبا لتحركات سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي، معتمدة على البيانات والتوقعات الاقتصادية لتسعير توقعاتها في سوق السندات.
وقال كارا نج، كبير الاقتصاديين في Zillow: “نظرًا لأن الارتفاع في عوائد السندات يرجع إلى توقع الأحداث المستقبلية، إذا تغير السرد، فقد تتغير عوائد السندات”.
قد تشهد معدلات الرهن العقاري المزيد من التقلبات في عام 2025
وبصرف النظر عن التقلبات اليومية المعتادة، فمن المتوقع أن تظل معدلات الرهن العقاري أعلى من 6.5٪ خلال الأشهر القليلة المقبلة. إذا استمر التضخم في التباطؤ وتمكن بنك الاحتياطي الفيدرالي من تنفيذ تخفيضين بنسبة 0.25%، فقد تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى ما يقرب من 6.25% في وقت لاحق من العام.
لكن الإدارة الجديدة، والتغيرات في التوقعات الجيوسياسية، وخطر انتعاش التضخم، كلها عوامل لديها القدرة على تغيير تلك التوقعات بشكل كبير.
ومع تفاعل المستثمرين مع الإعلانات السياسية والتغيرات السياسية، لن يكون هناك الكثير من الاستقرار في سوق الرهن العقاري. وقال تشانل: “ما لم تصبح لهجة الرئيس المنتخب أكثر اعتدالا وانضباطا بمجرد توليه منصبه، توقع أن تظل التقلبات سائدة”.
في حين أن الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة ليس مستحيلا، إلا أن الأمر قد يتطلب صدمة اقتصادية مفاجئة، مثل بداية الركود أو ارتفاع أسعار النفط، حتى تتحول أسعار الفائدة على القروض السكنية. وقال جومبينجر: “التغيرات الجذرية في الاتجاه عادة ما تكون نتيجة لبعض الأحداث المهمة الناشئة في مكان ما والتي تقلب الأسواق المالية رأساً على عقب”.
ما الذي سيؤثر على سوق الإسكان في عام 2025؟
وينتج سوق الإسكان الذي لا يمكن تحمله اليوم عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري، ونقص المساكن منذ فترة طويلة، وأسعار المساكن الباهظة الثمن، وفقدان القوة الشرائية بسبب التضخم.
🏠 انخفاض مخزون المساكن: عادة ما يتمتع سوق الإسكان المتوازن بخمسة إلى ستة أشهر من العرض. ويبلغ متوسط معظم الأسواق اليوم حوالي نصف هذا المبلغ. وفقا لفريدي ماك، لا يزال لدينا نقص بنحو 3.7 مليون منزل.
🏠 ارتفاع الرهن العقاري معدلات: وفي أوائل عام 2022، وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التاريخية عند حوالي 3٪. ومع ارتفاع التضخم ورفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لترويضه، ارتفعت أسعار الرهن العقاري إلى أكثر من الضعف. وفي عام 2025، لا تزال معدلات الرهن العقاري مرتفعة، مما يؤدي إلى خروج ملايين المشترين المحتملين من سوق الإسكان.
🏠 تأثير قفل المعدل: نظرًا لأن غالبية أصحاب المنازل مقيدون بمعدلات الرهن العقاري أقل من 5٪، فإنهم يترددون في التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة وليس لديهم حافز كبير لإدراج منازلهم للبيع، مما يترك ندرة في مخزون إعادة البيع.
🏠 ارتفاع أسعار المنازل: على الرغم من أن الطلب على شراء المنازل كان محدودا في السنوات الأخيرة، إلا أن أسعار المنازل لا تزال مرتفعة بسبب نقص المخزون. وبلغ متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة 429.963 دولارًا في نوفمبر، بزيادة 5.4٪ على أساس سنوي، وفقًا لـ Redfin.
🏠 التضخم الحاد: ويعني التضخم زيادة في تكلفة السلع والخدمات الأساسية، مما يؤدي إلى انخفاض القوة الشرائية. كما أنه يؤثر أيضًا على معدلات الرهن العقاري: عندما يكون التضخم مرتفعًا، يقوم المقرضون عادة برفع أسعار الفائدة على القروض الاستهلاكية لضمان الربح.
هل من الأفضل الانتظار أم الشراء؟
ليس من الجيد أبدًا التسرع في شراء منزل دون معرفة ما يمكنك تحمله، لذا ضع ميزانية واضحة لشراء المنزل. إليك ما يوصي به الخبراء قبل شراء منزل:
💰 بناء درجة الائتمان الخاصة بك. ستساعد درجة الائتمان الخاصة بك في تحديد ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على رهن عقاري وبأي سعر فائدة. ستساعدك درجة الائتمان البالغة 740 أو أعلى في التأهل للحصول على معدل أقل.
💰 وفّر مقابل دفعة أولى أكبر. تسمح لك الدفعة الأولى الأكبر بالحصول على رهن عقاري أصغر والحصول على سعر فائدة أقل من المقرض الخاص بك. إذا كنت تستطيع تحمل ذلك، فإن الدفعة الأولى التي لا تقل عن 20٪ ستؤدي أيضًا إلى إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص.
💰 تسوق لمقرضي الرهن العقاري. يمكن أن تساعدك مقارنة عروض القروض المقدمة من مقرضي الرهن العقاري المتعددين في التفاوض على سعر أفضل. يوصي الخبراء بالحصول على تقديرين أو ثلاثة تقديرات للقروض على الأقل من مقرضين مختلفين.
💰 فكر في الاستئجار. إن اختيار استئجار أو شراء منزل لا يقتصر فقط على مقارنة الإيجار الشهري بدفعة الرهن العقاري. يوفر الإيجار المرونة وتكاليف أولية أقل، لكن الشراء يسمح لك ببناء الثروة والحصول على مزيد من التحكم في تكاليف السكن الخاص بك.
💰 النظر في نقاط الرهن العقاري. يمكنك الحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري عن طريق شراء نقاط الرهن العقاري، حيث تكلف كل نقطة 1% من إجمالي مبلغ القرض. نقطة واحدة من الرهن العقاري تساوي انخفاضًا بنسبة 0.25٪ في معدل الرهن العقاري الخاص بك.
