هناك الكثير من عدم اليقين في اقتصاد اليوم، ولكن هناك شيء واحد مؤكد: لا يخطط الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة قبل موسم الربيع المنزلي. إذا كنت في السوق من أجل منزل جديد ، المتوسط معدلات الرهن العقاري من المتوقع أن تبقى أعلى من 6 ٪ لفترة من الوقت.
في اجتماعه في 19 مارس ، من المتوقع أن يواصل الاحتياطي الفيدرالي توقفه عن تخفيضات أسعار الفائدة لمراقبة التأثير الاقتصادي للرئيس دونالد ترامب التعريفات، سياسات الهجرة و تسريح العمال الفيدرالي. من شأنه أن يحافظ على الرهن العقاري أسعار الفائدة – والتي هي حساسة للسياسة المالية والنمو الاقتصادي – أعلى لفترة أطول.
صفقات البرمجيات الضريبية للأسبوع
يتم اختيار الصفقات من قبل فريق CNET Group Commerce ، وقد لا علاقة لها بهذه المقالة.
وقال “تكاليف الاقتراض مهمة لمشتري المنازل المحتملين”. علي وولف، كبير الاقتصاديين في زوندا ومصدر المنزل الجديد. أسعار الفائدة الأرخص تجعل تمويل المنزل أكثر جاذبية ، وفتح السوق للمشترين لأول مرة وكذلك أصحاب المنازل الحاليين الذين يسعون إلى التحرك.
لا يتحمل نهج “Wait and See” لصانعي السياسة تمامًا المسؤولية عن سوق الإسكان الذي لا يمكن تحمله ، والذي لا يزال يعاني منه مخزون محدود وشديدة الانحدار أسعار المنازل. للأفضل أو الأسوأ ، بنك الاحتياطي الفيدرالي العلاقة بمعدلات القروض المنزلية ليس مباشرًا أو فوريًا أيضًا. وقال وولف: “في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يمكن أن يؤثر بالتأكيد على معدلات الرهن العقاري ، فإن المستثمرين هم المحركون الحقيقيون”.
عندما يتعلق الأمر بسوق الرهن العقاري ، ما هو البنك المركزي يقول يهم أكثر من ما يفعل. في يوم الأربعاء ، سيكون المستثمرون وتجار سوق السندات يبحثون عن ملخص الاحتياطي الفيدرالي المحدث للإسقاطات الاقتصادية ، التي تحدد السياسة النقدية المستقبلية على أساس النمو الاقتصادي والتضخم وسوق العمل.
وقال وولف: “إذا قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتوصيل أي نوع من التحول في توقعاتهم الاقتصادية أو المسار المستقبلي لمعدلات قصيرة الأجل ، يمكن أن تتقلب معدلات الرهن العقاري”. على سبيل المثال ، قد تزيد عائدات السندات ومعدلات الرهن العقاري إذا كان رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول يشير إلى مخاوف بشأن ارتفاع الضغوط التضخمية. لكن يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إذا تحدث باول عن زيادة مخاطر الركود أو الاقتصاد البطيء.
اقرأ المزيد: التحقق من الحقيقة: لا يتمتع ترامب بسلطة فرض أسعار الفائدة المنخفضة
كيف تؤثر بنك الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري؟
يشرف بنك الاحتياطي الفيدرالي ويشرف على السياسة النقدية الأمريكية بموجب تفويض مزدوج للحفاظ على استقرار الأسعار والحد الأقصى للعمالة. يفعل ذلك إلى حد كبير عن طريق ضبط معدل الأموال الفيدرالية ، والمعدل الذي تقترض به البنوك وتضفي أموالها.
عندما يكون الاقتصاد في حالة من الركود أو الركود ، فإن الاحتياطي الفيدرالي يقلل من أسعار الفائدة لتحفيز الإنفاق الاستهلاكي ونمو الدفع ، كما فعلت خلال جائحة Covid-19.
في بيئة تضخمية ، يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لإبطاء النمو الاقتصادي. على سبيل المثال ، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي بأكثر من خمسة نقاط مئوية بين أوائل عام 2022 ومنتصف 2013 لمكافحة التضخم عن طريق كبح الاقتراض والإنفاق.
على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري ، فإن تغيير سعر الائتمان يؤدي إلى تأثير بطيء على الدومينو على معدلات الرهن العقاري وسوق الإسكان الأوسع. تمر البنوك عادةً على طول ارتفاع معدلات الاحتياطي الفيدرالي أو تخفيضات للمستهلكين من خلال قروض طويلة الأجل ، بما في ذلك القروض المنزلية.
نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري تستجيب للعديد من العوامل الاقتصادية (انظر أدناه) ، فليس من غير المألوف أن تتحرك معدلات الأموال الفيدرالية ومعدلات الرهن العقاري في اتجاهات مختلفة لبعض الوقت.
اقرأ المزيد: لماذا تهم بيانات العمالة لمعدلات الرهن العقاري ودردشة الاحتياطي الفيدرالي
كيف ستؤثر تخفيضات معدل الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري؟
في عام 2024 ، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ثلاث مرات لما مجموعه نقطة مئوية واحدة. في بداية عام 2025 ، هو حملتهم ثابتة “لتقييم البيانات الواردة بعناية ، والتوقعات المتطورة وتوازن المخاطر.” إن جدول الأعمال الاقتصادي والحروب التجارية لإدارة ترامب ، والذي من المتوقع أن تغذي نمو الأسعار في الوقت الذي يظل فيه التضخم لزجًا ، يستمر في سحابة التوقعات لتخفيض الأسعار.
على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يتوقع حاليًا تخفيضتين بنسبة 0.25 ٪ في عام 2025 ، فقد يتغير هذا الأسبوع. وفقا ل أداة CME FedWatch، يراهن المستثمرون على خفض المعدل التالي في يونيو أو يوليو. لكي يستأنف بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة خفض أسعار الفائدة ، سيحتاج صانعي السياسات إلى رؤية انخفاض مستمر في التضخم أو تدهور سريع لسوق العمل.
تثير البيئة السياسية والاقتصادية المضطربة اليوم بالفعل مخاوف بين المستثمرين بأن الولايات المتحدة قد تتجه نحو الركود. خلال الشهر الماضي ، انخفض سوق الأوراق المالية ، وضربت عمليات تسريح العمال الجماعية القطاعات العامة والخاصة ، وقد خفضت الأسر الإنفاق وانخفضت ثقة المستهلك.
قال وولف إن اقتصاد التبريد بشكل كبير أو توتر آخر للمستهلكين والأعمال التجارية وعنوان المستثمرين قد يؤدي إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري. ومع ذلك ، الرهن العقاري حركة الأسعار دائما متقلبة، ولن تكون الانخفاضات جذرية. يرى معظم خبراء سوق الإسكان متوسط معدلات ثابتة لمدة 30 عامًا 6 ٪ و 7 ٪ طوال معظم 2025.
على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري تنخفض عادةً خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة ، فإن الركود لن يؤدي إلى سوق إسكان أكثر بأسعار معقولة أو يمكن الوصول إليه. إذا كانت العائلات الأمريكية تكافح مع تأثير الأسعار المرتفعة وانخفاض القوة الشرائية ، ناهيك عن أ عدم وجود عمل مستقر، سيكونون أقل عرضة لشراء المنازل.
وقال وولف: “يحتاج المستهلكون إلى الشعور بالراحة في رفاههم المالي لجعل أكبر عملية شراء لحياتهم”.
ما هي العوامل الأخرى التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري؟
معدلات الرهن العقاري تحرك للعديد من نفس الأسباب التي تجعل أسعار المنازل: العرض والطلب والتضخم وحتى معدل التوظيف.
العوامل الشخصية ، مثل مشتري المساكن درجة الائتمانو دفعة مبدئية ومبلغ القرض المنزلي ، حدد أيضًا معدل الرهن العقاري الفردي. مختلف أنواع القروض والشروط أيضا تختلف أسعار الفائدة.
تغييرات السياسة: عندما يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بضبط معدل الأموال الفيدرالية ، فإنه يؤثر على العديد من جوانب الاقتصاد ، بما في ذلك معدلات الرهن العقاري. يؤثر معدل الأموال الفيدرالية على مقدار تكلفة البنوك لاستعارة الأموال ، والتي بدورها تؤثر على ما يتقاضى البنوك المستهلكين لتحقيق ربح.
تضخم اقتصادي: عمومًا، عندما يكون التضخم مرتفعًا، معدلات الرهن العقاري تميل إلى أن تكون مرتفعة. نظرًا لأن التضخم يخرج من قوة الشراء ، فإن المقرضين وضعوا أسعار فائدة أعلى على القروض للتعويض عن هذه الخسارة وضمان الربح.
العرض والطلب: عندما يكون الطلب على القروض العقارية مرتفعًا ، يميل المقرضون إلى رفع أسعار الفائدة. وذلك لأن لديهم الكثير من رأس المال فقط للإقراض في شكل قروض منزلية. على العكس ، عندما يكون الطلب على الرهون العقارية منخفضًا ، يميل المقرضون إلى خفض أسعار الفائدة لجذب المقترضين.
نشاط سوق السندات: مقرضي الرهن العقاري يفسرون أسعار الفائدة الثابتة ، مثل الرهون العقارية ذات معدل الثابت ، إلى أسعار السندات. سندات الرهن العقاري ، التي تسمى أيضًا الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري ، هي حزم من القروض العقارية التي يتم بيعها للمستثمرين وترتبط ارتباطًا وثيقًا بخزانة 10 سنوات. عندما تكون أسعار فائدة السندات مرتفعة ، يكون للسند قيمة أقل في السوق حيث يشتري المستثمرون وبيع الأوراق المالية ، مما تسبب في ارتفاع أسعار الفائدة في الرهن العقاري.
مؤشرات رئيسية أخرى: تؤثر أنماط التوظيف والجوانب الأخرى للاقتصاد التي تؤثر على ثقة المستثمر والإنفاق الاستهلاكي والاقتراض على معدلات الرهن العقاري. على سبيل المثال ، أ تقرير وظائف قوي ويمكن للاقتصاد القوي أن يشير إلى زيادة الطلب على الإسكان ، مما قد يؤدي إلى الضغط الصاعد على معدلات الرهن العقاري. عندما يتباطأ الاقتصاد والبطالة مرتفعة ، تميل معدلات الرهن العقاري إلى أن تكون أقل.
هل الآن وقت مناسب للحصول على رهن عقاري؟
على الرغم من أن التوقيت هو كل شيء في سوق الرهن العقاري ، لا يمكنك التحكم في ما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي. وقال وولف “التنبؤ أسعار الفائدة شبه مستحيل في سوق اليوم”.
بغض النظر عن الاقتصاد ، فإن أهم شيء عند التسوق من أجل الرهن العقاري هو التأكد من أنك تستطيع تحمل مدفوعاتك الشهرية بشكل مريح.
