شراء المنزل هو عملية متعددة. قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري، يجب عليك الحصول على أموالك في الشكل ، واختيار المقرض والاستعداد له كل التكاليف يرتبط بملكية المنازل. هذا ما يمكن توقعه.
1. قم بفحص مالي
الخطوة الأولى هي تحديد ما إذا كان يمكنك تحمل تكاليف ملكية المنازل. تأكد من أنك راجعت درجة الائتمان والديون والإجمالي الدخل.
يتطلب المقرضون عمومًا أ درجة الائتمان لا تقل عن 620 للحصول على الموافقة على قرض المنزل. للتأهل للحصول على أدنى أسعار فائدة ، ستحتاج إلى درجة أعلى من 740. قبل أن تبدأ في البحث عن منزل ، مراجعة تقرير الائتمان الخاص بك للاعتراض على أي أخطاء محتملة واستغرق وقتًا لتحسين درجاتك إذا لزم الأمر.
الرقم التالي الذي يجب مراعاته هو نسبة الديون إلى الدخل (DTI). يمكنك حساب DTI الخاص بك من خلال تقسيم مدفوعات الديون الشهرية على دخلك الشهري قبل الضرائب. يجب أن تشمل إجمالي ديونك بطاقات الائتمان وقروض الطلاب ومدفوعات السيارات ، بالإضافة إلى دفع الرهن العقاري الشهري المقدر. يحتاج معظم المقرضين إلى DTI بنسبة 43 ٪ أو أقل للموافقة على طلبك. من خلال تقليل تحميل الديون ، يجب أن تكون قادرًا على تحسين درجة الائتمان الخاصة بك و DTI.
2. حدد هدفًا للدفعة الأولى
فكر في المبلغ الذي تمكنك من ذلك المساهمة في دفعة مقدمة. إذا تمكنت من وضع المزيد من الأموال مقدمًا ، فستتمكن من الحصول على قرض أصغر. غالبًا ما ينصح بتقديم دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ ، لكن هذه ليست قاعدة صعبة.
كل نوع من الرهن العقاري والمقرض لديه الحد الأدنى من المتطلبات. مع قرض تقليدي ، يمكنك تخفيض أقل من 3 ٪. تدعمها الحكومة قروض وزارة الزراعة الأمريكية وقروض VA، من ناحية أخرى ، لا تتطلب دفعة مقدمة على الإطلاق (قد يضع المقرضون الفرديون متطلباتهم الخاصة).
يمكن أن تساعدك الدفعة الأولى الأصغر في الوصول إلى ملكية المنازل في وقت مبكر. ولكن يمكن أن تساعدك الدفعة المقدمة الأكبر في تسجيل معدل رهن عقاري أقل وتوفير المال على الفائدة. تزيل الدفعة المقدمة بنسبة 20 ٪ أيضًا الحاجة إلى التأمين على الرهن العقاري الخاص ، والتي يمكن أن تضيف مئات الدولارات إلى دفع الرهن العقاري الشهري.
مهما كان هدف مدخراتك ، فكر في وضع مدخرات الدفع المقدمة في حساب الادخار عالية الغلة أو عالية الغلة شهادة الإيداع (CD).
إذا كنت بحاجة إلى مساعدة في إجراء دفعة مقدمة ، فكل ولاية تقريبًا برامج مشتري المساكن لأول مرة مع نوع من المساعدة في الدفعة المقدمة أو مساعدة التكلفة الإغلاق (إما في شكل منحة أو قرض خالي من الفائدة).
3. قم بعمل ميزانية واقعية لتوصيل المنازل
على الرغم من أنه قد يكون من المغري أن ننظر إلى المنازل خارج ميزانيتك ، إلا أنه لن يساعدك على المدى الطويل. قبل البدء في جولة المنازل ، اكتشف المبلغ الذي يمكنك تحمله بشكل مريح ولا تتجاوز الحد الأقصى. عامل أيضًا في ما يلي:
دفع الرهن العقاري الشهري: يستخدم حاسبة الرهن العقاري CNET لتقدير المدفوعات الشهرية التي ستستند إلى سعر المنزل ، ودفعتك المقدمة وأسعار الفائدة الحالية للرهن العقاري. إذا حصلت على قرض أطول (مثل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا) ، فستكون مدفوعاتك الشهرية أقل ، لكنك ستدفع أكثر من الفائدة بمرور الوقت.
تكاليف الإغلاق: توقع أن تدفع في أي مكان ما بين 1 ٪ و 6 ٪ من مبلغ قرض منزلك في تكاليف الإغلاق. عادة ما يتم دفعها مقدمًا عند التوقيع على القرض الخاص بك ، ولكن في بعض الحالات ، يمكن طرحها في مدفوعاتك الشهرية.
التكاليف المدفوعة مسبقا: كن مستعدًا لإنشاء إيداع أموال جاد في غضون بضعة أيام من توقيع اتفاقية الشراء الخاصة بك. عادةً ما تكلف إيداع الأموال الجادة ما بين 1 ٪ و 3 ٪ من سعر الشراء ، على الرغم من أنه قد يصل إلى 10 ٪ في سوق تنافسي. يتم الاحتفاظ بهذه الأموال في الضمان حتى الإغلاق ثم يتم تطبيقها على فاتورتك النهائية.
ضرائب الممتلكات: ضرائب الممتلكات تختلف حسب الولاية والمقاطعة. إذا كنت تخطط للشراء في منطقة ذات أسعار عالية ، مثل نيو جيرسي ، يمكن أن تضيف ضرائب الممتلكات مئات الدولارات إلى فاتورتك الشهرية.
تأمين مالكي المنازل: مثل ضرائب الممتلكات ، يتم تضمين تكلفة تأمين أصحاب المنازل عادة في دفع الرهن العقاري الشهري. لقد ارتفعت أقساط التأمين على مستوى البلاد ويمكن أن تكون مكلفة للغاية في المناطق ذات التركيزات العالية من حرائق الغابات والأعاصير وغيرها من الكوارث الطبيعية.
التأمين على الرهن العقاري الخاص: إذا كنت تأخذ قرض الرهن العقاري التقليدي بأقل من أ 20 ٪ دفعة مقدمة، يطلب منك معظم المقرضين دفع مؤشر مديري المشتريات ، والتي يمكن أن تضيف مئات الدولارات إلى دفعتك الشهرية. عادةً ما لا يكون مذكرات PMI مطلوبة بمجرد الحصول على 20 ٪ على الأقل حقوق الملكية في منزلك.
رسوم أخرى: تكلفة المرافق ، وصيانة الممتلكات ، وفي بعض الحالات ، تسهم رسوم HOA في تكلفة ملكية المنازل. ستحتاج أيضًا إلى عامل في التجديدات والإصلاحات المستقبلية.
4. اختر النوع الصحيح من الرهن العقاري
الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا هو النوع الأكثر شعبية من القروض المنزلية ، ولكن هناك آخرون يمكن أن يكون أكثر منطقية لوضعك الفردي وأهدافك.
أنواع الرهن العقاري
القروض التقليدية هي خيار جيد للمشترين ذوي الائتمان القوي ودامة أولى من 10 ٪ إلى 20 ٪ ، على الرغم من أن البعض يتطلب أقل من 3 ٪. تتوفر القروض التقليدية على نطاق واسع مع معظم البنوك والاتحادات الائتمانية والمقرضين الخاصين.
قروض جامبو تسمح لك بتمويل عمليات الشراء المنزلية الأكثر تكلفة ولكن تتطلب درجة ائتمان قوية و دفعة مقدمة عالية للتأهل. لعام 2025 ، و حد القرض التقليدي للرهن العقاري 806،500 دولار لمنازل العائلة الواحدة أو 1،209،750 دولار في المناطق ذات القيم المنزلية الأعلى ، مثل ألاسكا أو هاواي. إذا كنت تخطط للاقتراض أكثر من تلك الحدود ، فستحتاج إلى ملف قرض جامبو.
القروض المؤمنة الحكومية مثل قرض FHA ، يمكن أن يقدم قرض VA أو قرض وزارة الزراعة الأمريكية مزايا فريدة ويستحق النظر في ما إذا كنت مؤهلاً لهم. قروض إدارة الإسكان الفدرالية قدمها إدارة الإسكان الفيدرالية اجعل ملكية المنازل أكثر سهولة وأسهل في التأهل من القروض التقليدية. عادة ما تتطلب دفعة مقدمة تصل إلى 3.5 ٪ وحد أدنى درجة ائتمان قدرها 580. قروض VA، بدعم من وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، تسمح لك بشراء منزل بدون دفعة مقدمة. للتأهل للحصول على قرض VA ، يجب أن تكون عضوًا عسكريًا نشطًا أو متقاعدًا أو زوجًا. قروض وزارة الزراعة الأمريكية، بدعم من وزارة الزراعة الأمريكية ، مخصصة للعائلات المتوسطة والمنخفضة الدخل في تصفيات المناطق الريفية والضواحي. توفر هذه القروض أسعار فائدة أقل ، ولا توجد دفعة مقدمة ومتطلبات ائتمان أكثر تساهلاً.
شروط القرض
مدة الرهن العقاري الخاصة بك هي المدة التي ستدفع فيها القرض ، مثل 10 سنواتو 15 سنة و 30 سنة. سيكون للقرض الأطول مدفوعات شهرية أصغر لأن مبلغ الشراء ينتشر على مدى فترة أطول. سيكون لدى قرض أقصر المدة مدفوعات شهرية أكبر ولكن أسعار الفائدة المنخفضة.
قابل للتعديل مقابل معدل ثابت
يمكن أن تكون القروض العقارية قروضًا ثابتة ، والتي لها نفس سعر الفائدة طوال مدة الرهن العقاري ، أو الرهون العقارية المعدلة (الأسلحة) ، التي لها معدل ثابت لفترة محددة قبل التحول إلى سعر فائدة متغير يتغير سنويًا. يختار معظم مالكي المنازل رهنًا ثابتًا للمعدل للتنبؤ على المدى الطويل ، لكن البعض يختار الأسلحة للاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة خلال الفترة التمهيدية الأولية قبل ضبط المعدل.
5. تسوق لمقرضي الرهن العقاري
قارن العروض من المقرضين المتعددين قبل الالتزام بأحد. العمل مع المقرض الذي يحصل على مراجعات جيدة ، ويفهم وضعك المالي ويجعلك تشعر بالراحة خلال عملية القرض. قبل الاستقرار على المقرض ، انتبه بعناية إلى أسعار الفائدة وشروط سداد الرسوم المدرجة في نموذج تقدير القرض.
يمكن أن تساعدك مقارنة عروض القروض من ما لا يقل عن اثنين أو ثلاثة مقرضين مختلفين التفاوض على انخفاض سعر الفائدة أو أفضل شروط القرض والرسوم. حتى الاختلاف البسيط في سعر الفائدة الخاص بك يمكن أن يوفر لك آلاف الدولارات على مدى عمر القرض الخاص بك.
6. احصل على الرهن العقاري المسبق
سيقوم المقرض الذي اخترته بالتحقق من درجة الائتمان الخاصة بك وإثبات الدخل والأصول والتوظيف للحصول عليك مسبقًا للحصول على رهن عقاري. يمنحك Mortgage Preasproval فكرة جيدة عن المبلغ الذي من المحتمل أن تتم الموافقة عليه للاقتراض. على الرغم من أن خطاب الإشجار المسبق لا يضمن أنك مؤهل للتمويل ، إلا أنه يوضح البائع أن لديك الموارد المالية المعمول بها لاجتياز الفحص الأولي للمقرض. معظم رسائل التحميل المسبق صالحة لمدة 60 إلى 90 يومًا.
يختلف التحريك المسبق عن التأهيل المسبق ، وهو تقدير سريع لما يمكنك الاقتراض بناءً على معلوماتك المشتركة. إنه أقل صرامة من طارده مسبق ويحمل وزنًا أقل.
7. ابحث عن المنازل
بعد الحصول على مسبق ، يمكنك رسميا ابدأ عملية البحث في المنزل. يوصي الخبراء بالعمل مع محترف عقاري ذي خبرة يمكنه تقديم خبرة السوق والتوجيه القانوني والدعم. إذا كنت تبحث في سوق تنافسي حيث تبيع المنازل بسرعة ، ومرضات العطاءات شائعة ، فيجب أن تكون مستعدًا للتصرف بسرعة.
8. إرسال طلب الرهن العقاري الخاص بك
بمجرد العثور على منزل وتم قبول عرضك ، يمكنك بدء عملية التقديم الرسمية. يمكنك إكمال طلب الرهن العقاري عبر الإنترنت ، عبر الهاتف أو شخصيًا ، اعتمادًا على المقرض الخاص بك. سيحصل المقرض على تفاصيلك لفحص الائتمان وسيقدم بعد ذلك نموذجًا لتقدير القرض في غضون ثلاثة أيام من الطلب الأولي.
إذا قررت المتابعة ، فسوف يحتاج المقرض إلى التحقق من أموالك. إن تجميع الأوراق اللازمة في وقت مبكر قد يوفر لك بعض التوتر والوقت. تشمل أمثلة النماذج التي قد تحتاج إلى إرسالها:
- الإقرارات الضريبية
- رواتب الرواتب ، 1099 نماذج ، نماذج W-2
- بيانات حساب البنك أو الاستثمار
- معرف الحكومة
- تفويض لسحب تقارير الائتمان
- توثيق كل ديونك
- تاريخ التوظيف
- تاريخ السكن
إذا كنت العاملين لحسابهم الخاص أو مستقل، توقع توفير وثائق إضافية مثل:
- عامين من الإقرارات الضريبية والإقرارات الضريبية التجارية
- بيانات الحساب المصرفي للأعمال
- نسخ من تراخيص عملك
9. عملية الاكتتاب
بعد ذلك ، سيتحقق المقرض من أنك مقترض مؤهل من خلال الاكتتاب. سيتم فحص صحتك المالية ومستوى المخاطر عن كثب خلال هذه الخطوة. قد يطلب المقرض الخاص بك مزيد من المعلومات أو الرسائل التي تشرح فجوات التوظيف أو الأموال المستلمة من الأصدقاء أو الأقارب للمساعدة في الدفعة المقدمة أو تكاليف الإغلاق.
تهدف عملية الاكتتاب إلى الإجابة على سؤال واحد: هل من المحتمل أن تسدد هذا القرض؟ خلال هذا الوقت ، يكون المقرضون حساسين ل أي تغيير في ملفك الائتماني الخاص بك. تجنب أي عمليات شراء كبيرة وسحب أو ودائع ، ولا تغلق أو تفتح حسابات جديدة.
سيؤدي المقرض الخاص بك أيضًا إلى تفويض تقييم المنزل للتحقق من قيمة المنزل. يجب عليك حدد موعدًا لفحص المنزل لتوفير نظرة أعمق على حالة المنزل ، لذلك ستعرف ما إذا كانت هناك أي مشكلات تثيرها مع البائع قبل الإغلاق. في نهاية عملية الاكتتاب ، ستكتشف ما إذا كنت قد تمت الموافقة عليها للحصول على قرض منزلي.
10. أغلق على منزلك الجديد
قبل أن تحصل على مفاتيح منزلك الجديد ، يجب أن تنتهي عملية الإغلاق، الذي يبدأ من الناحية الفنية عندما يتم قبول عرضك. كجزء من الإغلاق ، ستحتاج أيضًا إلى إجراء البحث عن العنوان على العقار وتأمين التأمين على ملكية المقرض بالإضافة إلى تأمين مالك المنزل. سيتحقق المقرض الخاص بك أيضًا من أنك لا تزال موظفًا وقد تتطلب التحقق من العمل حتى يوم الإغلاق.
قد يستغرق الأمر في أي مكان من بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر قبل أن تختتم مع الإرشاد النهائي للعقار. بعد ذلك ، كل ما عليك فعله هو التوقيع على الخط المنقط في الموعد الختامي ، وسيتم تحويل أموالك من الضمان.
