الرهون العقارية في المملكة المتحدة: تحذير من الرسوم الكبيرة مع وصول موسم التمويل المنزلي | القروض العقارية

عادةً ما تكون أشهر الربيع هي الأكثر ازدحامًا في العام في سوق الإسكان ، حيث يقوم المشترون بتعبئة وأشعة الشمس يضيف إلى نداء الممتلكات.

ومع ذلك ، فإن مشتري اليوم – وأولئك الذين يعانون من إعادة التجميع – يحتاجون إلى جيوب أعمق من بضع سنوات مضت. لا يبدأ متوسط ​​معدل الرهن العقاري بـ “5” فحسب ، بل يواجه المقترضون رسوم ترتيب ضخمة لتأمين أفضل الصفقات. هذه هي الرسوم المدفوعة للمقرضين بحتة لتأمين معدل معين ، وتتصدر أي رسوم نقل أو وسيط.

على مدار السنوات الخمس الماضية ، ارتفع متوسط ​​رسوم المنتج على رهن ثابت بمقدار 81 جنيهًا إسترلينيًا إلى 1121 جنيهًا إسترلينيًا ، وفقًا لشركة MoneyFacts لشركة البيانات. في الوقت نفسه ، انخفضت نسبة الصفقات المتاحة بدون رسوم من 41 ٪ إلى 36 ٪. هناك أيضًا عدد أقل من الصفقات التي تقدم المحليات مثل استرداد النقود.

كانت أموال الوصي على أعلى رسوم تم العثور عليها هي 3،995 جنيهًا إسترلينيًا للمنتجات التي يقدمها بنك أيرلندا المفصل ، على الرغم من أن المقرض متخصص في الحالات “المعقدة”. ومع ذلك ، فإن المقرضين الكبار في الشوارع مثل Santander و Halifax و Barclays جميعهم لديهم صفقات مع سعر ضخم بقيمة 1،999 جنيه إسترليني.

تقول خبيرة المالية في MoneyFacts ، راشيل سبرينغال ، إن المقترضين الذين احتجزوا في حل رخيص في عام 2020 ويأملون في إعادة التمويل أن “رسوم الرهن العقاري قد ارتفعت. خارج الأسعار المنخفضة التي تحظى بعنوان ، يحتاج المقترضون إلى التحقق من التكلفة الإجمالية لأي قرض عقاري ، والتي تتضمن أي رسوم أو حوافز مدفقة من حيث التكلفة”.

علاوة على رسوم المنتج ، قد يكون هناك أيضًا تكاليف قانوني وتقييم يجب مراعاتها ، خاصةً إذا كنت تشتري منزلاً بدلاً من إعادة التجميع.

يقول كريس سايكس ، المدير الفني في شركة Broker Private الخاصة ، إن ما يقرب من 7000 قروض عقارية سكنية في السوق ، هناك الكثير من المنتجات للاختيار من بينها ، لكن “العديد من رسوم المنتجات الأعلى”.

يقول: “ما يميل المقرضين إلى القيام به هو تقديم بعض مستويات المنتج – ربما يكون هناك 4.25 ٪ مع رسوم منتج بقيمة 1،495 جنيه إسترليني ، ثم 4.5 ٪ مع رسوم منتج 999 جنيهًا إسترلينيًا ، و 4.75 ٪ بدون رسوم منتج”.

“سواء كان الأمر يستحق دفع رسوم المنتج هذه أم لا ، فهذا يعود فقط إلى الرياضيات ، وما هو مبلغ القرض وكيف ستعوض توفير الفائدة هذه رسوم المنتج. يمكن في كثير من الأحيان إضافة رسوم المنتج إلى مبلغ القرض ، ولكن بعد ذلك ، يجب النظر في الفائدة المستحقة على تلك الرسوم المضافة.”

لتوضيح هذه النقطة ، تكلف Sykes نطاق مقرض واحد بناءً على قرض بقيمة 450،000 جنيه إسترليني على مدى 25 عامًا ، مع قرض بنسبة 75 ٪. نطاق الإصلاح لمدة عامين هو 4.33 ٪ (رسوم 1،495 جنيه إسترليني) ، 4.38 ٪ (رسوم 995 جنيه إسترليني) و 4.54 ٪ (بدون رسوم). لمدة خمس سنوات تبلغ 4.24 ٪ (رسوم 1،495 جنيه إسترليني) و 4.29 ٪ (رسوم 995 جنيه إسترليني) و 4.46 ٪ (بدون رسوم).

تتمتع الصفقة التي تبلغ مدتها عامين بنسبة 4.33 ٪ بسداد شهري بقيمة 2،459 جنيهًا إسترلينيًا وإجمالي المدفوعات البالغة 60،488 جنيهًا إسترلينيًا. بنسبة 4.38 ٪ ، ترتفع المدفوعات الشهرية إلى 2،471 جنيهًا إسترلينيًا ، لكن إجمالي السداد ينخفض ​​قليلاً إلى 60،292 جنيهًا إسترلينيًا. بنسبة 4.54 ٪ ، ترتفع السداد الشهري مرة أخرى إلى 2،512 جنيه إسترليني ، لكن إجمالي انخفاض المدفوع إلى 60،275 جنيهًا إسترلينيًا.

يقول: “يمكن أن ينجذب بعض الأشخاص إلى الأسعار المنخفضة ، لكن في الواقع سيكون من الأفضل لهم أن يدفعوا شهريًا أكثر قليلاً وتوفير الرسوم”.

على نفس القرض على مدار خمس سنوات ، يعمل شهريًا وبشكل بشكل عام على دفع رسوم كبيرة. بنسبة 4.24 ٪ ، تدفع 2،436 جنيه إسترليني شهريًا و 147،614 جنيهًا إسترلينيًا. بنسبة 4.29 ٪ ، يتحرك ما يصل إلى 2،448 جنيه إسترليني شهريًا و 147،870 جنيهًا إسترلينيًا. بالنسبة إلى الصفقة التي لا تحتوي على 4.46 ٪ ، فإنها تبلغ 2،491 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر ، لكن إجمالي سداده أعلى بكثير بشكل عام عند 149،463 جنيهًا إسترلينيًا.

في سوق يكلف فيه متوسط ​​منزل المملكة المتحدة حوالي 270،000 جنيه إسترليني – وحوالي 530،000 جنيه إسترليني في لندن – تعتمد أفضل صفقة في نهاية المطاف على ظروفك الفردية.

يقول مارك هاريس ، الرئيس التنفيذي لشركة SPF الخاصة: “غالبًا ما يكون هناك مفاضلة بين المعدل والرسوم”. إنه يعطي مثالاً على صفقات اثنين من الصفقات لمدة خمس سنوات على مستوى البلاد متاحين للمقترضين بنسبة 60 ٪ من القرض إلى القيمة: 4.02 ٪ مع رسوم بقيمة 1،499 جنيه إسترليني وصفقة بدون رسوم بنسبة 4.20 ٪. يقول: “بشكل أساسي ، إذا اقترضت أكثر من 250،000 جنيه إسترليني ، فأنت أفضل حالًا من الناحية المالية ، فأنت في حالة من أخذ درجة أقل من السعر/أعلى الرسوم”. “للحصول على قرض أصغر ، فإن المعدل الأعلى مع انخفاض الرسوم هو صفقة أفضل.”

تشير التقديرات إلى أنه في المتوسط ​​، ستشهد 800000 من مالكي المنازل الذين لديهم صفقة ثابتة بمعدل 3 ٪ أو أقل من صفقاتهم تنتهي هذا العام. وهذا يعني أن العديد من مالكي المنازل لم يتعرضوا بعد لارتفاع تكاليف الاقتراض. في وقت كتابة هذا التقرير ، يبلغ متوسط ​​الإصلاح لمدة عامين 5.33 ٪ ، في حين أن الصفقة التي استمرت خمس سنوات هي 5.18 ٪ ، وفقًا لما ذكره MoneyFact. متوسط ​​معدل التعقب لمدة عامين هو 5.20 ٪.

يقدم Sykes مثالًا على عميل اشترى منزله الأول منذ حوالي خمس سنوات بقرض بقيمة 480،000 جنيه إسترليني على مدار 25 عامًا. تعني صفقةهم لمدة خمس سنوات بنسبة 1.39 ٪ المدفوعات الشهرية البالغة 1،895 جنيه إسترليني.

يقول: “إننا نقوم بتقييم خياراتهم لإعادة صياغة الرهن حتى الآن ، لديهم رصيد حالي يبلغ حوالي 397،000 جنيه إسترليني ومدة 20 عامًا بقيمة 20 عامًا”. “ولكن مع الأسعار الآن ، فإننا ننظر إلى 4.2 ٪ على منتج جديد مدفوع الخمس سنوات ومدفوعات تصل إلى حوالي 2،449 جنيهًا إسترلينيًا ، وبالتالي بزيادة قدرها 554 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.”

يقول: “لحسن الحظ بالنسبة لهؤلاء العملاء ، زادت قيمة العقار خلال هذا الوقت ، وكان لديهم عروض ترويجية في العمل ، لذلك يمكن أن تغطي هذه الزيادة الكبيرة ، لكن الأمور ستكون بالتأكيد أكثر تشددًا بالنسبة لهم”. “لقد فكروا في تمديد مدة الرهن العقاري للمساعدة في خفض المدفوعات ولكنهم قرروا ذلك.”

ديفيد هولينجورث ، المدير المساعد في الوسيط L&C القروض العقاريةيقترح أن المقرضين قد أدخلوا منتجات عالية الرسوم “لمحاولة الضغط على المعدل لأسفل قليلاً”.

يقول: “إن صفقات الرسوم الأكبر هي في الحقيقة نتيجة لسوق تنافسي للغاية ويتطلع المقرضون إلى القيام بشيء مختلف. يمكن أن تعمل الرسوم الكبيرة لأولئك الذين لديهم رهن أكبر ، حيث يفوق معدل أقل الرسوم. ولكن سيكون من الأفضل أن يركز الكثيرون على الاحتفاظ بالرسوم ، حتى لو كان ذلك يعني أخذ معدل أعلى قليلاً.”